北京---一个成就中国楼市奇迹的地方，一个被认为房价不会下跌的地方，近期开始跌落神坛，失去了往日的神采，取而代之的是部分地区住宅库存量的升高、房价的松动以及购房者观望的心态。
数据显示，4月份北京商品住宅共成交约5700套，环比、同比分别下降22%、31%，同时，商品住宅的成交均价约为24800元/平米，不仅环比下滑近一成，也创下半年以来月度成交价格的最低。目前北京库存量已经突破7万套，为近13个月来新高。其中通州、大兴库存量分别为14017套和13779套，未来将面临较大的去化压力。
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮表示，2014年以来，北京住宅市场量价齐跌，楼市逐渐进入买方市场。以亦庄板块为例，亦庄从2013年10月份开始推盘加速，至今已有8个项目进行14次开盘，供应量达到2555套。如此集中大量供应，只能加大市场压力，在老百姓普遍“买涨不买跌”的心理作用下，房价越是持续出现松动的迹象，购房者入市买房就越不积极。
虽然有各路大佬鼓吹，现在是一个买房的机会窗口，错过此次买房机会还要再等30年。是的，放到一个长周期、大阶段范围来看，未来房价或许还要涨，但是短期内楼市自身调整的规律不可违。这与之前房价上涨过快、过高，前期购买力的透支，宏观经济环境不好有很大的关系。北京楼市更是受到自住房的冲击，全年6万多套的自住型商品房能够满足很大一部分人的住房刚需，开发同类型的开发商将很难与政府抗争。为了促进销售，加快回款，开发商普遍开始降价，北京部分地区的个别楼盘降价幅度达20%。效果却不明显，地区交通不便，离主城区太远，基础设施等不健全，很难吸引购房者。
楼市开始进入寒冬，此时降价再难以引起轰动效应，之前的降价就光盘，现在即使降价买卖也不好成交。北京楼市是国内房地产市场的标杆，“面包”销售出现困难，面粉销售亦然，然而，地方政府却如同吸食“鸦片”难以自拔，难以摆脱对土地财政的依赖。确实是个难题，地方政府躺在土地财政这张金床垫上，过了这么多年的舒服日子，如今世道一变，让地方政府直接“断奶”去开拓新的财源，去促进地方产业经济的发展，确实不是一朝一夕的事情。
数据显示，45个楼市限购城市中，土地财政依赖度超过80%的城市有13个城市。而这13城市全部为二三线城市，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政依赖度甚至超过100%。地方政府对土地财政的依赖已经陷入了一个恶性循环。房地产行业不景气，与之相关联的上游土地市场风光不再，地方政府收缴的土地出让金减少；中游的建筑、建材等行业也受到冲击；下游的装修、房地产中介以及家居等行业也受到严重的影响。
牵一发而动全身，其他行业的税收收入也相对减少。一方面无法“断奶”，另一方面近两年，地方政府融资平台贷款正逐步进入还债高峰期，约37.5%的贷款在2013年至2015年内到期。随着到期潮的逼近，目前无论哪一级地方政府，集中还款风险都迫在眉睫。如此情况下，地方政府只有硬着头皮持续大力推出地块，本来按照市场规律，住宅供应过多，应该控制地块的供应，减少尤其是三四线城市的土地供应，可是往往事与愿违。
最近，成都、福州、顺德等地都召开了大型土地推介会，集中推出本省各城市优质土地资源。缺乏买主，地方国企则义无反顾的充当起托市的角色。国企托市是应急之策，长远之策也开始启动，中央允许地方政府发债在一定程度上也是为了缓解地方政府债务危机。
从这一连串的动作来看，楼市对整个国内经济的影响恐怕不仅仅是我们看到的关于银行、关于土地财政等问题，更多深层次的经济、社会问题都有所牵扯。房地产行业的健康发展十分重要。
（作者系中投顾问产业与政策研究中心主任）
