橡胶网讯：5月29日，位于海珠区昌岗中路100号橡胶新村东部地块将在广州公共资源交易中心挂牌出让。虽然可建面积只有约1万平方米，但因为占据一线城市老城区的繁华位置，且紧靠地铁站，业内人士预计，该地块的楼面竞拍价或翻倍达到2.5万元/平方米，不仅超过广钢2.2万元/平方米的楼面价，而且还会吸引众多中小房企甚至外地房企。考虑地块周边还有2.4万元/平方米起的二手价，专家预计地块竞拍成功后，贵过面包的面粉，将会刺激周边二手楼市。
橡胶新村地块曾于2007年第四季度出让，被保利地产以1.95亿元竞得，折合楼面地价为5822元/平方米。时隔7年，如今再次挂牌，区域楼价和地价已今非昔比，出让条件也有较大的改变，容积率从原来的3.56激增至8.38，所以起拍价也从1.31亿涨至9.57亿元，足足增加了8亿多，折合起拍楼面地价1.2万元/平方米。
不过，地块仍存在一定的历史遗留问题，出让条件多。根据公告，橡胶新村东部地块属于二类居住用地兼商业金融业用地，总用地面积为14542平方米，可建设用地面积为11737平方米，其中1648平方米已建成并确权回迁楼用地，不纳入出让范围。但回迁楼住房共同使用地块公建配套，土地重新出让后，竞得人需自行与原用地单位协调公建配套事宜。该地块还存在债权债务纠纷，也需自行协商解决。据悉，该地块原为广州市华莎房地产开发有限公司和广橡企业集团有限公司所有。
此外，该地块居住用地部分建成的中小户型比例不得低于60%，容积率为≤8.38。地块将以“限地价竞配建”的方式出让。当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房建筑面积，竞价阶梯为450平方米拆迁安置房建筑面积(每450平方米应建设不少于5套拆迁安置房)。预计地价达2.5万，楼价或破5万
“橡胶新村和宝岗地块最为相似，极大可能也会引发外地房企关注。”合富辉煌首席分析师黎文江告诉南都记者，可建面积不大导致总价低，应该会引起更多中小房企及外地房企的关注。虽说目前市场情况不是很好，但这并不会影响开发商拿地的节奏。“尤其是一线城市的稀缺地块，何况橡胶新村还在老城区，周边配套成熟且靠地铁站，届时应该会引发开发商哄抢。”黎文江分析，因为旧城改造都是贵地，但豪宅目前卖不动，加上这块地容积率高，只能做刚需，因此，他预计橡胶新村的地价不超过2.5万元/平方米为宜，比广钢地要贵一些才正常。同样，方圆地产首席分析师邓浩志也认为，因为不望江该地块很难超过南洲路地王(去年被越秀地产以剔除配建房楼面地价34590元/平方米拿下)，预计地价至少会溢价100%到2.5万/平方米左右，届时楼价可能会破5万元/平方米。因为容积率高达8.38，邓浩志预计该地块很可能将建成超40层高的住宅。经纬行表示，开发商经历了不瘟不火的五一档期后，本次是否积极出手，一定程度上能反映其对后市的判断。
同片区宝岗地块预计楼价破4万
今年1月，和橡胶新村地块同一片区的宝岗地块(原为广州塑料制品三厂)，采用定地价竞配建方式出让，被珠海华发以配建拆迁安置房10350平方米，折合楼面地价20887元/平方米(扣除安置房)的高溢价竞得，这也是华发继2012年11月拿下白云区集贤庄地块后再度在广州出手。受周边高楼价影响，预计华发项目售价或突破4万元/平方米
邻近地铁站 多个社区环绕
从地铁8号线宝岗大道站C出口出来，南都记者立马感受到了浓郁的老广州生活氛围，路上车来车往，行人络绎不绝，沿街有服装店、小吃店等，道路两旁都是不超过10层的住宅楼。步行200多米便到达了该地块，地块面临昌岗中路，临街一面是一栋临时建筑，一楼为家具城，沿着侧边的楼梯可上到二楼羽毛球馆。“这里是昌岗中路100号吗？是图上的这块地方吗？”记者拿出标有地块范围的地图向家具店员工进行确认。“是这里没错。”店员回答。不远处，在绿树掩映中，有一家农庄，再往前一点就是昌岗西路公交站，站牌显示有7条公交线路经过。
地块东面的街口立着一个牌坊，写着“沙园橡胶新村社区”，街面不大，却异常热闹，水果店、家电维修店、家政公司、小食店、百货、药店等琳琅满目，往里还有一间幼儿园，尽头则是昌岗综合市场。
记者四处转了一圈，发现地块被多个生活社区包围。东面有远洋沙园小区，再远一点儿有兰亭熙园，东南有翠城花园，西有光大花园，西北有隔昌岗中路相望的广重社区。附近超市、幼儿园、肉菜市场、医院、银行等基本配套一应俱全。
记者询问了部分商家，大部分都表示，并不知道这块地要被拍卖，还是在正常营业。
周边一手住宅均价过三万
记者实地探访发现，地块周边在售的一手项目较少，翠城花园、光大花园等大型社区已完成开发，最新的翠城花园也已经有3年以上楼龄。邻近片区则有多个项目在售，主要有富基广场、东华星域、力迅时光里、翠屏瀚宇贵都等高层洋房项目，涵括72平方米两房至183平方米五房。因各项目定位相似，所以差价并不明显，售价3.2万-3.3万元/平方米。其中，力迅·时光里及翠屏瀚宇贵都相对受刚需客欢迎，87-92平方米小三房单位总价较低。四个项目今年可售货源有千余套。
由于片区地理位置优越，人口密集，生活配套成熟，二手住宅也交投两旺。南都记者从附近一家房产中介了解到，昌岗中路一间68平方米带20平方米平台的二房一厅，目前价格是130万元。工作人员介绍，附近二手楼的价格差异很大，楼龄、学位、户型、楼层、装修等因素都会导致价格差异，低的有2.4万元/平方米，高的甚至超过一手达3.3万元/平方米的都有成交。
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